合肥市物业管理若干规定
   

第一章  

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。

第三条 市房地产行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作;县(市)、区房地产行政主管部门(含开发区管委会确定的机构)负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。

规划、建设、城管、人防、环保、公安、司法、工商、价格、民政等行政主管部门按照各自职责做好本规定的实施工作。

第四条 街道办事处、乡镇人民政府在县(市)、区房地产行政主管部门指导下,负责组织协调本区域内业主大会成立和业主委员会换届工作,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷;其中,涉及重大纠纷的,由市、县(市)、区房地产行政主管部门负责调解。

街道办事处、乡镇人民政府应当建立完善定期处理物业管理问题工作机制;涉及十名以上业主联名要求协调解决物业管理有关问题的,街道办事处、乡镇人民政府应当及时处理。

居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

第五条 县(市)、区房地产行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府召开有关单位及业主委员会或者业主代表参加的物业管理联席会议,协调解决下列事项:

(一)业主委员会未依法履行职责;

(二)业主委员会未依法换届;

(三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续;

(四)物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷;

(五)其他需要协调解决的事项。

第六条 市、县(市)、区房地产行政主管部门应当加强物业管理信息化体系建设,建立物业管理信息平台。

第七条 市房地产行政主管部门应当加强与人民法院的沟通联系,协助完善物业管理纠纷审理工作机制。

第二章   业主、业主大会及业主委员会

第八条 房屋所有权人为业主。

已领取房屋所有权证的,房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主;尚未进行房屋权属登记,但基于建设、买卖、赠与、征收补偿等已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中可以认定为业主。

业主对物业共有部分享有权利、承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。

第九条 物业管理区域符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当在三十日内书面告知县(市)、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域内公告。

符合召开首次业主大会会议条件的,县(市)、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到筹备业主大会书面申请后四十五日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十条 首次业主大会会议筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任;筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。

筹备组应当自成立之日起十五日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和前期物业服务企业应当配合、协助筹备组开展工作。

第十一条 首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则等。

第十二条 业主大会会议由业主委员会组织召开,并应当邀请街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会参加。

第十三条 业主大会上未参加表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票数,由管理规约、临时管理规约或者业主大会议事规则规定。

业主大会会议表决相关资料应当妥善保管。

第十四条 业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成,任期一般为三年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主大会选举业主委员会委员时,可以按照业主大会议事规则的规定同时选举业主委员会候补委员。

第十五条 业主委员会按照有关规定办理备案手续后,应当将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料在物业管理区域内公告,并持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。

第十六条 除法律、法规规定的职责外,业主委员会还应当履行下列职责:

(一)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(二)监督管理业主共有收益;

(三)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(四)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十七条 业主委员会组成人员不得有下列行为:

(一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物;

(二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务;

(三)接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第十八条 业主委员会组成人员资格终止的,按照业主大会议事规则的规定推荐或者递补。

业主委员会组成人员发生变更的,应当依法办理备案手续并及时在物业管理区域内公告。

第十九条 业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。

业主委员会在规定时间内未能组织换届选举的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举工作;逾期仍未组织的,由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

原业主委员会委员无正当理由怠于组织或者阻挠换届选举的,不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。

第二十条 业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,县(市)、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

第二十一条 业主委员会组成人员资格终止或者业主委员会任期届满后拒不移交所保管的档案资料、印章或者其他属于全体业主所有的财物的,业主委员会其他组成人员、新一届业主委员会可以请求公安机关协助移交。

第二十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的,解散前,业主大会、业主委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下,做好业主共有财产的清算工作。

第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费,百分之七十纳入专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

业主委员会应当按照规定妥善保管各项收支账目并接受街道办事处、乡镇人民政府监督;经业主大会决定,可以委托街道办事处、乡镇人民政府代为管理。

第三章   前期物业管理

第二十四条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业,经县(市)、区房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

县(市)、区房地产行政主管部门应当将经批准采用协议方式选聘物业服务企业的情况,报市房地产行政主管部门备案。

第二十五条 建设单位应当参照市房地产行政主管部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的前期物业服务企业签订书面前期物业服务合同,并在签订后十五日内报县(市)、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第二十六条 前期物业服务企业应当按照中标价格或者协议价格收取前期物业服务费用。

建设单位销售物业时,不得承诺减免物业服务费用。

第二十七条 前期物业服务合同签订后,建设单位与前期物业服务企业办理物业承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务企业移交下列物业档案资料并报街道办事处、乡镇人民政府备案。

(一)物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。

(二)供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同(协议)、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议,共用设施设备的安装、使用和维护保养(含窨井设施检测报告和产品合格证明)等资料。

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件。

(四)物业管理所必需的其它资料,包括有关房屋权属的申请登记资料,工程验收的各种签证、记录、证明,业主及房屋面积清册等。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房、物业档案资料移交给业主委员会。

第二十八条 前期物业服务企业承接新建物业项目,在办理物业承接查验手续时,应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时整改。

(一)物业共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;

(二)物业共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;

(三)物业共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等;

(四)物业服务用房等其它共用房产设施设备。

前期物业服务企业应当将查验情况书面报送县(市)、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第二十九条 提前解除前期物业服务合同的,提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方,建设单位应当及时另行选聘不低于原资质的物业服务企业,物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。

建设单位应当在新前期物业服务企业确定后十日内将更换前期物业服务企业的情况书面函告物业买受人,同时书面告知县(市)、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。

第三十条 建设单位在商品房价格备案时,应当将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确,并在商品房销售时予以明示。

第三十一条 未取得《建设工程规划许可证(正本)》的建设项目,不得交付使用,房地产行政主管部门不予房屋权属登记。

第三十二条 建设单位应当为物业服务用房及共用设施设备配置独立的供水、供电等计量器具。

第三十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围承担物业的保修责任。

建设单位委托前期物业服务企业承担日常保修工作的,应当签订委托合同。

前期物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第四章   物业管理服务

第三十四条 物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的,业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

前款规定的公示时间不得少于十日。

业主委员会应当参照市房地产行政主管部门制定的物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时,应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法证明。

物业服务企业应当在合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报县(市)、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第三十五条 物业服务企业应当明码标价,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。未按约定或者规定提供的,业主有权要求物业服务企业提供并可以向县(市)、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府投诉;县(市)、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当及时予以处理。

业主应当按时足额交纳物业服务费用。未按时足额交纳的,物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。

第三十七条 提前解除物业服务合同的,提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方,在物业管理区域内公告,并书面告知县(市)、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。

第三十八条 因物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同,在合同期限届满或者提前解除合同的期限前三十日,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,应当

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